Các quy định của luật quản lý nhà chung cư

Chung cư là một khu vực công cộng bao gồm nhiều đối tượng sinh sống. Do đó, đơn vị quản lý chung cư cần tuân thủ các quy định của luật quản lý nhà chung cư.

Quản lý chung cư là một trọng trách quan trọng và gián tiếp ảnh hướng đến sự an toàn của người dân xung quanh. Do đó, quản lý chung cư vẫn được theo dõi và giám sát dưới quyền của pháp luật. 

Luật quản lý chung cư được ban hành nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan. Đồng thời, đây cũng là cơ sở pháp lý nếu xảy ra các vấn đề tranh chấp về sau.

Các quy định của luật quản lý nhà chung cư

Dựa theo điều 105 (được ký ngày 25 tháng 11 năm 2014) Luật Nhà ở (luật về quản lý chung cư) năm 2014 số 65/2014/QH13, chúng ta có các quy định của luật quản lý nhà chung cư như sau: 

1. Chung cư được quản lý và vận hành theo quy định sau đây: 

• Đối với các tòa nhà có thang máy: Các tòa nhà có sở hữu thang máy phải do công ty hoặc cá nhân có đủ năng lực quản lý, điều khiển và vận hành. 
• Đối với các tòa nhà không sở hữu thang máy: Tòa nhà không sở hữu thang máy phải quyết định tự quản lý vận hành tòa nhà hoặc thuê công ty quản lý vận hành tòa nhà. 

2. Công ty được thuê phải có đủ năng lực quản lý, vận hành nhà chung cư và phải đáp ứng các điều kiện sau: 

• Nhà chung cư được thành lập và điều khiển các hoạt động theo nền tảng của Luật Hợp tác xã hoặc Luật doanh nghiệp, vận hành chức năng quản lý theo Luật Doanh nghiệp, Hợp tác xã. 
• Công ty phải có các bộ phận riêng với chuyên môn nghiệp vụ cao để quản lý và vận hành, bao gồm nhưng không giới hạn ở các lĩnh vực dịch vụ, kỹ thuật, vệ sinh, an ninh và môi trường.
• Cần phải có nguồn lực tốt về đội ngũ cán bộ, công nhân viên, với tiêu chí đáp ứng tốt được yêu cầu về vận hành và quản lý nhà ở, bao gồm các lĩnh vực như phòng cháy, chữa cháy, xây dựng, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư, kỹ thuật điện, kỹ thuật nước. Đặc biệt là phải được đào tạo, học tập, bồi dưỡng kiến thức về chuyên môn và nghiệp vụ về việc vận hành/ quản lý nhà chung cư và được cấp giấy chứng nhận đã được đào tạo theo quy định hiện hành của Bộ trưởng Bộ xây dựng. 

3. Việc vận hành các hệ thống, trang bị, hệ thống kỹ thuật, máy móc chuyên dụng cần được đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chung cư đứng ra trực tiếp thực hiện. Ngoài ra, các vấn đề khác như: cung cấp các dịch vụ và tiện ích cho chung cư, bảo trì nhà chung cư (với điều kiện phải có năng lực thực hiện bảo trì; có năng lực thực hiện các công việc khác có liên quan đến vấn đề quản lý và vận hành nhà chung cư)

4. Các chủ sở hữu/ người sử dụng/ cư dân nhà chung cư phải có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý cho các đơn vị vận hành và quản lý nhà chung cư theo khoản 3 và khoản 4 được quy định tại Điều 106 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13. Tuy nhiên, đối với nhà chung cư thuộc chủ sở hữu nhà nước thì giá vận hành và quản lý dịch vụ được quy định tại Luật nhà ở số 65/2014/QH13 điểm a khoản 5.  

5. Tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau, theo quy định, đơn vị vận hành và quản lý nhà chung cư được phép vận hành và quản lý nhiều tòa nhà chung cư.  

Quy chế sử dụng và quản lý nhà chung cư 

Dựa theo thông tư 02 về quản lý vận hành chung cư (02/2016/TT-BXD, được ký ngày 15/02/2016) của Bộ Xây dựng ban hành, quy chế về việc sử dụng và quản lý nhà chung cư quy định gồm các nội dung sau:

• Nội dung sử dụng và quản lý nhà chung cư, quản lý nhà trọ
• Tổ chức việc sử dụng và quản lý nhà chung cư
• Giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp và xử lý vi phạm trong việc sử dụng và quản lý nhà chung cư 

Tại các nội dung sẽ có những quy định rõ ràng trong nghị định về quản lý chung cư cho từng cá nhân, tổ chức, đơn vị. 

Yêu cầu đối với thành viên ban quản trị nhà chung cư hay quản lý nhà trọ

Theo điều số 19 của bộ Luật nhà ở 2014, luật quản lý nhà chung cư quy định ban quản trị nhà chung cư (dịch vụ quản lý phòng trọ) cũng sẽ có những yêu cầu nhất định nhằm đảm bảo trong quá trình quản lý.

1. Ban quản trị được thành lập để giám sát hoạt động của nhà chung cư. Đó là những người phải có kiến thức, có sức khỏe, không phạm pháp, không có tiền án tiền sự, đặc biệt là phải có kinh nghiệm về chuyên ngành kiến trúc, xây dựng, pháp luật, tài chính. 

• Đối với tòa nhà chung cư có cùng lúc nhiều chủ sở hữu thì thành viên ban quản trị tòa nhà chung cư cũng phải là chủ sở hữu tòa nhà. 
• Đối với tòa nhà chung cư chỉ có duy nhất một chủ sở hữu thì chủ sở hữu và người đang sử dụng tòa nhà chung cư đó được đứng ra đại diện bởi Ban quản trị tòa nhà. 
• Các thành viên khác của Ban quản lý phải có lý lịch trong sạch, đủ sức khỏe, có kiến ​​thức và kinh nghiệm trong các lĩnh vực như kiến ​​trúc, tài chính, luật, xây dựng. 

2. Ban quản trị tòa nhà phải tham gia lớp bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý nhà chung cư (đào tạo về chuyên môn, bồi dưỡng các kiến thức cần có và các kiến thức chuyên môn, đào tạo về nghiệp vụ cơ bản và nghiệp vụ chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư)

Theo điều số 28 của Luật ban quản lý chung cư, đơn vị vận hành và quản lý phải đạt được điều kiện về chức năng, năng lực và đảm bảo về các vấn đề thông báo, đăng tải công khai các danh sách mà đơn vị quản lý vận hành. 

Tại cơ sở đào tạo theo quy chế quản lý nhà chung cư Bộ xây dựng, các thành viên ban quản trị phải am hiểu và đủ điều kiện về các vấn đề về năng lực, chức năng, theo các quy định sau đây:

• Luật doanh nghiệp và Luật hợp tác xã sẽ là nền tảng để ban quản trị tòa nhà chung cư hoạt động và thành lập tòa nhà chung cư. Đồng thời, ban quản trị cũng phải có khả năng vận hành và quản lý tòa nhà chung cư hoặc các bất động sản. 
• Các phòng hoặc các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm nhưng không giới hạn như: bộ phận bảo vệ - an ninh, bộ phận kỹ thuật, bộ phận vệ sinh - vệ sinh môi trường, bộ phận lễ tân. 
• Được quy định tại điểm b khoản này, các chức vụ thành viên như Ban giám đốc, các cán bộ, bộ phận làm việc phải đạt được giấy chứng nhận đã hoàn toàn hoàn thành khóa đào tạo về trình độ chuyên môn, kiến thức tương ứng với vị trí công việc của họ; đặc biệt phải hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng về kiến thức và nghiệp vụ cơ bản, các kiến thức và nghiệp vụ chuyên môn theo quy định của bộ xây dựng.

Kết luận

Các quy định của luật quản lý nhà chung cư là một cơ sở quan trọng với những cá nhân, đơn vị tham gia vào công việc, lĩnh vực này. Do đó, hiểu rõ các điều khoản của Luật nhà ở được quy định bởi pháp luật trước khi tham gia quản lý là điều vô cùng cần thiết. Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, các đơn vị quản lý cần tìm đến luật sư cá nhân nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ sau này.