Các quy định trong luật kinh doanh phòng trọ

Kinh doanh phòng trọ đang là loại hình kinh doanh phát triển và đầy tiềm năng. Hằng năm, lượng người ngoại tỉnh đổ về thành phố để học tập và làm việc chiếm tỉ lệ rất lớn. Do đó, nhu cầu về nhà ở vẫn liên tục tăng qua các năm, đặc biệt là tại các thành phố lớn, các khu công nghiệp.

Vậy, khi bắt tay vào lĩnh vực kinh doanh phòng trọ cho thuê này, nhà đầu tư cần phải tuân thủ những quy định, điều luật nào để công việc kinh doanh diễn ra thuận lợi và suôn sẻ? Cùng quanlytro.me tìm hiểu bài viết sau để tìm kiếm câu trả lời.

Kinh doanh nhà trọ cần những gì?

Khi bắt tay vào lĩnh vực kinh doanh phòng trọ, ngoài nguồn vốn là yếu tố quan trọng thì vẫn còn nhiều nhân tố mà nhà đầu tư cần tập trung nghiên cứu, thực hiện như sau:

• Xác định đối tượng cho thuê: Có thể thấy, khách hàng luôn là nhân tố quan trọng trong mọi lĩnh vực kinh doanh. Nhà đầu tư cần xác định đối tượng khách hàng mục tiêu để từ đó có kế hoạch kinh doanh hợp lý. 
• Lựa chọn vị trí xây nhà trọ cho thuê: Người thuê thường có xu hướng lựa chọn nhà trọ gần khu vực mình học tập và làm việc. Do vậy, chủ nhà cần lựa chọn xây dựng nhà trọ ở khu vực thích hợp, thu hút đông đảo khách thuê.
• Lên kế hoạch, bản vẽ kỹ thuật: Cần lên kế hoạch, dự tính trước mô hình kinh doanh để có thể chủ động hơn trong quá trình kinh doanh.
• Thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định: Thủ tục pháp lý bao gồm đăng ký kinh doanh, xin giấy phép xây dựng, đăng ký tạm trú…

Điều kiện kinh doanh phòng trọ cho thuê

Nhà đầu tư muốn đăng ký kinh doanh phòng trọ cần thỏa các điều kiện sau:

• Công dân Việt Nam đủ 18 tuổi, có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ
• Cá nhân thành lập và tham gia góp vốn không được đồng thời là chủ doanh nghiệp tư nhân hoặc thành viên hợp danh của công ty khác. Tuy nhiên, trong trường hợp được sự nhất trí của những thành viên còn lại thì vẫn được chấp nhận 
• Địa điểm kinh doanh phải thuộc khu vực được cho thuê theo luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản

Xây nhà trọ có phải đăng ký kinh doanh không?

Bên cạnh việc xin giấy phép xây dựng nhà trọ nếu xây dựng mới thì để có thể đưa dãy trọ vào hoạt động, chủ trọ cần lưu ý những quy định của pháp luật về thủ tục đăng ký kinh doanh phòng trọ. Quy trình đăng ký cũng khá đơn giản, được pháp luật hướng dẫn rõ ràng và chi tiết.

Cho thuê phòng trọ là hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú không thuộc những hoạt động thương mại được miễn đăng ký kinh doanh. Do đó, khi kinh doanh nhà trọ cho thuê dù là quy mô lớn hay nhỏ các chủ trọ đều buộc phải xin giấy phép kinh doanh theo quy định. 

Các chủ đầu tư có thể lựa chọn hình thức thành lập doanh nghiệp hoặc thành lập hộ kinh doanh. Các quy định về hồ sơ, thủ tục pháp lý đã được pháp luật quy định rõ ràng, cụ thể.

Có thể thấy, hiện tại, nhiều chủ trọ phớt lờ việc đăng ký kinh doanh phòng trọ, tuy nhiên nếu bị cơ quan chức năng quản lý phát hiện sẽ dẫn đến nhiều hệ quả, chịu nhiều mức phạt, thậm chí là đình chỉ hoạt động kinh doanh.

Các lưu ý khác

Bên cạnh việc đăng ký kinh doanh, luật kinh doanh nhà trọ còn bao gồm các quy định sau yêu cầu người kinh doanh tuân thủ:

Thủ tục đất đai, xây dựng

Kinh doanh phòng trọ là loại hình cho thuê bất động sản, trong đó đất đai chính là yếu tố cơ bản nhất. Khu đất để xây dựng nhà trọ phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, lấn chiếm. 

Ngoài ra, đất để xây dựng nhà trọ phải có mục đích sử dụng là đất ở. Trong trường hợp không phải là đất ở, chủ đầu tư buộc phải thực hiện các thủ tục theo quy định để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Hướng dẫn xin giấy phép xây dựng

Trước khi xây dựng nhà trọ, chủ đầu tư cần phải xin giấy phép xây dựng mới. Theo khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014, chủ đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới và nộp tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi định vị của khu đất đó, bao gồm: 

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
• Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất 
• Bản vẽ thiết kế xây dựng
• Đối với công trình xây dựng có công trình khác liền kề phải có bản cam kết đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề

Điều kiện phòng cháy, chữa cháy

Nhà trọ thuộc công trình dịch vụ công cộng theo quy định tại Phụ lục A QCVN 03:2012/BXD nên thuộc diện quản lý về phòng cháy chữa cháy theo quy định tại Nghị định 79/2014/NĐ-CP.

Cơ sở nhà trọ cho thuê cần đảm bảo điều kiện an toàn về phòng cháy, chữa cháy sao cho phù hợp với quy mô, tính chất hoạt động của dãy trọ đó, đồng thời phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.

Theo khoản 2 Điều 3 Thông tư số 66/2014/TT-BCA, người đứng đầu cơ sở kinh doanh phòng trọ phải lập, lưu trữ hồ sơ quản lý và theo dõi hoạt động phòng cháy, chữa cháy ở dãy trọ của mình.

An ninh, trật tự

Theo điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP, kinh doanh phòng trọ là loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú cần chấp hành các quy định về an ninh, trật tự. Do đó, để có thể kinh doanh phòng trọ, chủ trọ cần thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện an ninh, trật tự.

Các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự bao gồm: 

• Phòng Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội Công an tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương 
• Công an cấp huyện thuộc các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền 

Thủ tục cư trú

Theo khoản 2 Điều 30 Luật Cư trú, người đang sinh sống, làm việc, học tập tại một địa điểm không thuộc trường hợp được đăng ký thường trú tại địa phương đó thì trong thời hạn 30 ngày kể từ thời điểm dọn đến ở phải đăng ký tạm trú tại công an xã, phường, thị trấn.

Thông thường chủ trọ sẽ là người làm thủ tục đăng ký tạm trú. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, đây là nghĩa vụ của mọi công dân. Do đó, trong nhiều trường hợp người thuê trọ cần chủ động đăng ký tạm trú theo quy định chứ không trông chờ vào chủ trọ.

Trong trường hợp có người lưu trú trong một thời gian nhất định nhưng không thuộc trường hợp phải đăng ký tạm trú thì cần thực hiện thông báo lưu trú. Việc thông báo lưu trú có thể thực hiện trực tiếp hoặc thông qua điện thoại, mạng internet...

Quy định về thuế

Theo quy định tại khoản 25, Điều 4 Thông tư 219/2013/TT-BTC, đối với mô hình kinh doanh phòng trọ có mức doanh thu trong năm dương lịch dưới 100 triệu đồng sẽ không phải nộp thuế. Ngược lại, đối với nhà trọ có doanh thu hằng năm trên 100 triệu đồng sẽ phải nộp các loại thuế bao gồm: thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Hồ sơ khai thuế phí để nộp cho Chi cục Thuế bao gồm các giấy tờ liên quan dưới đây:

• Hợp đồng cho thuê nhà ở, phòng trọ
• Bản sao CMND/CCCD của chủ nhà có công chứng
• Tờ khai lệ phí môn bài
• Tờ khai thuế cho thuê tài sản theo mẫu 01/TTS được ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính
• Phụ lục theo mẫu 01-1/BK-TTS
• Trường hợp ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện khai nộp thuế cần cung cấp thêm Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại điều 13 Thông tư 166/2013/TT-BTC, những hành vi trốn thuế sẽ bị xử phạt hành chính như sau:

• Phạt tiền gấp 1,5 lần tính trên số thuế trốn trong các trường hợp vi phạm lần đầu
• Phạt tiền gấp 2 lần tính trên số thuế trốn trong các trường hợp vi phạm lần thứ hai mà không có tình tiết giảm nhẹ hoặc vi phạm lần thứ ba và có một tình tiết giảm nhẹ
• Phạt tiền gấp 2,5 lần tính trên số thuế trốn đối trong các trường hợp vi phạm lần thứ hai mà có một tình tiết tăng nặng hoặc vi phạm lần thứ ba mà không có tình tiết giảm nhẹ
• Phạt tiền gấp 3 lần tính trên số tiền thuế trốn trong các trường hợp vi phạm lần thứ hai mà có từ hai tình tiết tăng nặng trở lên hoặc vi phạm lần thứ ba có tình tiết tăng nặng hoặc vi phạm từ lần thứ tư trở đi

Giá điện, nước trong kinh doanh phòng trọ

Khi thuê trọ, bên cạnh tiền thuê nhà hằng tháng thì tiền điện, nước là một trong những khoản chi mà người thuê trọ quan tâm.

Cách tính tiền điện

Theo Thông tư 25/2018/TT-BCT, đối với trường hợp thuê nhà trọ từ 12 tháng trở lên (theo hợp đồng) và có đăng ký tạm trú thì chủ trọ sẽ trực tiếp ký hợp đồng mua bán điện hoặc đại diện người thuê trọ ký hợp đồng mua bán điện. Giá điện tính theo bậc như sau:

• Giá điện bậc 1: Cho kWh từ 0 – 50: 1.549 đồng/kWh
• Giá điện bậc 2: Cho kWh từ 51 – 100: 1.600 đồng/kWh
• Giá điện bậc 3: Cho kWh từ 101 – 200: 1.858 đồng/kWh
• Giá điện bậc 4: Cho kWh từ 201 – 300: 2.340 đồng/kWh
• Giá điện bậc 5: Cho kWh từ 301 – 400: 2.615 đồng/kWh
• Giá điện bậc 6: Cho kWh từ 401 trở lên: 2.271 đồng/kWh

Trong trường hợp thuê nhà dưới 12 tháng và chủ nhà trọ không kê khai đủ số người sử dụng điện thì giá điện tính theo theo bậc 3 cho toàn bộ số điện đo đếm được tại công tơ, tức 1.858 đồng/kWh. Nếu thuê nhà dưới 12 tháng và chủ trọ kê khai đủ số người sử dụng điện thì cứ 4 người sẽ được tính là một hộ để tính số định mức áp dụng. Cụ thể:

• Giá điện 1 người: 1/4 định mức
• Giá điện 2 người: 1/2 định mức
• Giá điện 3 người: 3/4 định mức
• Giá điện 4 người là 1 định mức

Xem thêm: Cách tính giá điện kinh doanh phòng trọ mới nhất

Cách tính tiền nước 

Khác với tiền điện, tiền nước được áp dụng theo quy định riêng của từng địa phương. Tại TP. Hồ Chí Minh, người thuê nhà có hợp đồng thuê từ 12 tháng trở lên sẽ áp dụng giá nước kinh doanh phòng trọ như sau:

• Từ 0 đến 4m3/người/tháng: 5.300 đồng/m3
• Từ 4 đến 6m3/người/tháng: 10.200 đồng/m3
• Từ 6m3 trở lên/người/tháng: 11.400 đồng/m3

Theo quy định mới hiện nay, nếu chủ nhà trọ thu tiền điện cao hơn giá quy định trong trường hợp mua điện theo giá bán lẻ điện để phục vụ mục đích sinh hoạt sẽ bị phạt từ 7 đến 10 triệu đồng. 

Kết luận

Tóm lại, với những thông tin hữu ích chúng tôi chia sẻ trên đây, có thể thấy luật pháp đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc kinh doanh. Khi kinh doanh phòng trọ, điều mà đa số các chủ trọ quan tâm là mô hình kinh doanh, cách thức quản lý, vốn kinh doanh, lợi nhuận. Tuy nhiên, để kinh doanh hiệu quả thì trước tiên phải đảm bảo lĩnh vực kinh doanh nằm trong khuôn khổ pháp luật. Vì chỉ khi hoàn thành đầy đủ các thủ tục pháp lý mà pháp luật đề ra thì công việc kinh doanh mới có thể được tiến hành. 

Do đó, hãy thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật thông qua tìm hiểu hoặc nhờ đến sự tư vấn của công ty luật hoặc người có kinh nghiệm để có thể kinh doanh phòng trọ một cách hợp pháp và lâu dài, tránh gặp phải những rủi ro không đáng có.

Thông tin liên hệ: LOZIDO - Quản lý trọ

• Địa chỉ: A703 - Chung cư C3, Đường Man Thiện, P.Tân Phú, Quận 9, Hồ Chí Minh 
• Email: lozido.com@gmail.com
• SĐT:  0965.227.453
• Website: https://quanlytro.me/